文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。19作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么78-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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